安居樂業(yè)才能幸福生活。中山“好房子”建設(shè)如火如荼，小區(qū)居住體驗也在各方力量的推動下越來越好。
向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)管理費是很多家庭的固定開支，但很多人忽略的是，住在商品樓小區(qū)也能有公共收入。近兩年來，中山小區(qū)發(fā)錢的新聞偶見報端，每次都引起人們羨慕聲一片，但這些錢是怎么來的？發(fā)錢是不是最好的分配方式？作為個體的你，是否參與了監(jiān)督和意見表決？
記者連續(xù)多日深度采訪發(fā)現(xiàn)，中山部分小區(qū)在熱心業(yè)主的推動和業(yè)委會的履職以及社區(qū)、相關(guān)部門的聯(lián)動下，連續(xù)多年交出明晰的賬本和符合小區(qū)實際的靈活分配方式。同時，也有小區(qū)公共收益管理混亂或使用不暢、不透明，受到業(yè)主的質(zhì)疑，被相關(guān)部門重點督辦，相關(guān)方退還侵占收益。
看好小區(qū)“錢袋子”，人人有責，也有法可依、有據(jù)可憑，更多中山業(yè)主正在積極參與進來。
收入從哪里來？
公共停車位停車費占比最高
住宅小區(qū)公共收益主要來自公共停車位停車費、公共區(qū)域廣告和促銷進場費等，扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后收益歸全體業(yè)主所有。
記者走訪的中山多個小區(qū)年收益從幾十萬元到一百多萬元不等，多數(shù)小區(qū)的公共收益主要來自公共停車位收費，相對來說，無公共車位的小區(qū)公共收益較低。早期住宅的公共停車位較多，后期人車分流的小區(qū)一般只有產(chǎn)權(quán)車位。近兩年，廣告收入和攤位費有所下降。
各小區(qū)公共收益的管理方也各不相同。記者采訪了解到，公共收益由業(yè)委會管理的，一般由業(yè)委會負責人作為法人去銀行辦理專用賬戶，由物業(yè)代管理的，則由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的物業(yè)管理人開立專用賬戶，對公共收益進行專項管理。目前相關(guān)部門要求管理方定期公布公共收益收支明細，多個小區(qū)能夠做到一季度公布。
錢該怎么管？
公共收益的4種管法
小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，錢該怎么管也應(yīng)由全體業(yè)主說了算。記者采訪發(fā)現(xiàn)，實際操作層面，不少成立業(yè)委會的小區(qū)能夠創(chuàng)新推出適合本小區(qū)實際情況的管理方式，為業(yè)主解決實際問題的同時，提升大家的獲得感和幸福感。
管法1：50%存入維修資金，50%抵扣物業(yè)費
港口鎮(zhèn)星港灣城市綠洲小區(qū)最近辦了幾件大事，公寓外墻脫落問題定好了解決方案，住宅業(yè)主1月份物管費不用交、專項維修資金賬戶多了錢。這些都是通過一項公共收益分配方案實現(xiàn)的。
星港灣城市綠洲為2007年前后建成的小區(qū)，建筑包括54棟小高層、104棟別墅和2棟高層公寓。記者了解到，在小區(qū)2025年60萬元公共收益分配中，業(yè)主大會通過了一個雙軌分配方案——“50%存入住宅專項維修資金、50%抵扣物業(yè)費”，同時公寓部分公共收益則全部用于外墻維修維護。這種分配回應(yīng)了業(yè)主關(guān)于公寓外墻脫落維修、房屋維護和保持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等多項意見訴求。
據(jù)星港灣城市綠洲業(yè)委會副主任趙女士介紹，小區(qū)共1070戶住戶，其中910戶參與有效投票，860多戶同意，投票同意率94.4%，遠超“雙三分之二”規(guī)定，分配方案得以通過。
在過往的分配中，小區(qū)大門口、電力房、消防管道、安全監(jiān)控等公共設(shè)施都得到維修?！耙院蟮墓彩找娣峙?，大家應(yīng)該也愿意往這個方向走?！壁w女士說。
而作為政府管理部門，市鎮(zhèn)（街）住建部門近年來則持續(xù)倡導(dǎo)小區(qū)業(yè)主將公共收益用于補充住宅專項維修資金賬戶，以應(yīng)對小區(qū)樓齡“漸長”后可能出現(xiàn)的“健康問題”?！罢缛诵枰火B(yǎng)老金一樣，房子老了也是需要維修保養(yǎng)的，也需要為它交維修金。尤其，早期的房子維修資金比較少，更需要攢多一點進去?！备劭阪?zhèn)城建局相關(guān)負責人梁國釗解釋。
管法2：按面積分配，按單元申請
小欖鎮(zhèn)麗景名筑小區(qū)的業(yè)主，最近對小區(qū)的變化也看在眼里。長達340米的不穩(wěn)固的人工湖圍欄全部更換，昏暗的人行道路燈變亮，安全隱患解決，老人小孩在小區(qū)里休閑都更放心了。麗景名筑小區(qū)還解決了一個很多小區(qū)的痛點問題，即樓頂或外墻漏水但因業(yè)主意見不統(tǒng)一而無法維修，十多棟樓房的漏水問題得到處理。這些都得益于小區(qū)業(yè)主在業(yè)委會的組織下，創(chuàng)新采用了一種“按面積分配、按單元申請”的公共收益“花法”。
麗景名筑一期建于2009年，一二三期共有住宅4958戶、商鋪151間，入住率超過89%，屬大型成熟社區(qū)。
2019年小區(qū)業(yè)委會成立，2022年換屆。新一屆業(yè)委會在多渠道征集業(yè)主的意見后，制定了小區(qū)自己的《公共收益收支管理辦法》，獲業(yè)主大會通過。
麗景名筑小區(qū)業(yè)委會主任賈先生介紹，新的管理辦法有3個創(chuàng)新點，包括陽光賬本、階梯式?jīng)Q策和單元自治。業(yè)委會每季度書面公示公共收益收支明細，同步公布各單元可分配金額。1萬元以下支出快速辦，業(yè)委會過半數(shù)同意即可實施；1萬-5萬元支出公示15天，反對率低于10%后執(zhí)行；5萬元以上支出提交業(yè)主大會表決。“像二期人工湖圍欄改造，花費約10萬元，就要通過業(yè)主大會表決，通過后，由業(yè)委會牽頭、業(yè)主自愿報名組成業(yè)委+業(yè)主代表工作組執(zhí)行?！辟Z先生解釋。
針對單樓棟公共維修問題，麗景名筑采用的辦法是“單元自治”。按照單元收益=總收益÷小區(qū)總面積×單元面積，單元內(nèi)10%以上業(yè)主聯(lián)名可提出公共設(shè)施維修申請，業(yè)委會審核并公示，反對率不超10%即可動用，同時設(shè)置余額預(yù)警?！巴鈮驑琼攲儆诠矃^(qū)域，但往往影響的又是少數(shù)住戶，其他業(yè)主意見不能統(tǒng)一，這個雙10%機制，主要就是解決這個痛點問題，目前已經(jīng)成功處理了十多單這類問題?！毙^(qū)業(yè)委會副主任陳先生介紹。
公共賬本顯示，當下麗景名筑公共收益賬戶結(jié)余196萬元。“2022年集中分配過一次，向小區(qū)住宅專項維修資金賬戶注入80萬元，這幾年和接下來都嚴格按照議事規(guī)則的公共收益管理辦法進行支出。”賈先生說。
管法3：年初定預(yù)算，年底來結(jié)算
作為中山知名小區(qū)，東區(qū)朗晴軒小區(qū)業(yè)委會成立時間早，運作成熟，小區(qū)公共收益也相對較高，目前對小區(qū)維護的支持力度較大。
小區(qū)業(yè)主能夠直觀看到的維護已有大門口修繕、增設(shè)大量電動汽車充電樁、電動自行車充電樁，以及數(shù)百個監(jiān)控攝像頭、休閑座椅等。“還看到有路面修整、體育設(shè)施翻新、加裝樓梯欄桿等，小區(qū)住這么久了，好像也沒有太老舊的感覺?！?/strong>業(yè)主劉敏向記者表示。
朗晴軒小區(qū)總戶數(shù)為1830戶，2013年已成立第一屆業(yè)委會，后通過規(guī)范流程制定了議事規(guī)則、管理規(guī)約?！靶^(qū)已有近20年樓齡，需要維修維護的地方越來越多。”小區(qū)業(yè)委會主任陳先生介紹，小區(qū)公共收益采用年初制定預(yù)算方案、年底結(jié)算的方式進行分配。
本月剛剛通過的朗晴軒小區(qū)2026年財務(wù)預(yù)算方案顯示，2026年小區(qū)公共收益預(yù)計為180萬元，扣除物業(yè)分成后約120萬元，不含2025年預(yù)計結(jié)余152萬元。支出項目中，公共設(shè)施和設(shè)備維修費用為150萬元，日常開支18萬元，文體活動經(jīng)費6萬元?！敖衲暧幸粋€比較大的維修項目，就是地下車庫通道維修，花費較高，其他還有中庭景觀升級、消防設(shè)施維修改造、增加健身器材、門禁升級等?！标愊壬榻B。
1月11日朗晴軒業(yè)主大會對2026年預(yù)算方案的表決結(jié)果出爐：發(fā)出選票1741張，收回選票1287張，投票參與率73.92%，1121張同意，同意率87.1%，符合“雙三分之二”規(guī)定，預(yù)算方案通過?！皹I(yè)委會將按照預(yù)算方案落實維修項目，同時，每一個項目開展前都會多渠道充分聽取業(yè)主的意見?！标愊壬Ｍ鄻I(yè)主積極參與，表達自己的意見，“之前就有一個垃圾站項目因為不少業(yè)主反對，就停了下來，總之大家要多參與?！?/p>
管法4：物業(yè)公司承包經(jīng)營自負盈虧
相對于公共收益結(jié)余較高的小區(qū)，東區(qū)朗晴假日小區(qū)則因為收益不高，采用了另外一種“物業(yè)公司承包制”的分配方式。
2020年初，朗晴假日小區(qū)業(yè)委會成立，2025年初換屆。小區(qū)業(yè)委會主任陶小賀介紹，按照物業(yè)公司與小區(qū)簽訂的最早服務(wù)合同標準，所有維修項目中，金額超過500元的部分需從公共收益中支出，且須業(yè)委會討論、審批通過后，才能開展維修?！皩徟鞒烫?span id="wd-text-33368-7" class="wd-error">繁瑣了，導(dǎo)致大量維修需求無法及時處理，業(yè)主普遍不滿。”陶小賀說。為了化解這個局面，小區(qū)業(yè)委會牽頭，依托社區(qū)黨委、小區(qū)黨支部、業(yè)委會、物業(yè)公司“四方平臺”召集業(yè)主進行多次討論，最終確定了“物業(yè)公司承包制”方案，并于2023年5月進入運行。
“簡單來說，就是物業(yè)公司承包經(jīng)營自負盈虧，每季度向業(yè)委會專用賬戶打入65000元，同時‘500元以下’物業(yè)維修范圍大幅提高至‘5000元以下’，即5000元以下維修都由物業(yè)公司負責。”陶小賀介紹，小區(qū)業(yè)主大會對優(yōu)化方案進行投票表決，最終高票通過。目前，該優(yōu)化方案已正式寫入新的物業(yè)服務(wù)合同，成為小區(qū)公共收益管理與公共維修處理的長期執(zhí)行標準。
哪些地方用不著？
合同中約定物業(yè)公司維修范圍
記者走訪了解到，在公共收益用于小區(qū)維修維護的方案中，并非所有維修項目都需要從公共收益中支取。多數(shù)小區(qū)在成立業(yè)委會后，會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，并根據(jù)物業(yè)費等條件在合同中約定公共收益分成比例和物業(yè)負責的維修內(nèi)容。
“在公共收益的經(jīng)營管理中，物業(yè)公司承擔了大量配合工作，如進場攤位管理、維修前期對接等，所以通行辦法都是和業(yè)主按比例分成，不過具體怎么分各小區(qū)都不同?！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士解釋。
如星港灣城市綠洲小區(qū)在2016年第一屆業(yè)委會成立之后，便更換了物業(yè)管理企業(yè)，但物管費持續(xù)保持在0.8元-2元/平方米的較低水平。針對這種情況，新簽的物業(yè)服務(wù)合同里就對公共收益部分有了相應(yīng)的約定，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按比例進行分成，同時物業(yè)維修額度提高到3000元，即3000元以下的維修事項均由物業(yè)企業(yè)承擔。
記者走訪的多個小區(qū)物管費、物業(yè)與業(yè)主分成比例和物業(yè)維修范圍都各不相同，但這些因素高度相關(guān)，物業(yè)維修額度從1000元到3000元、4000元、5000元不等。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局上月發(fā)布的《中山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公開工作指引》中也明確要求，物業(yè)服務(wù)公開應(yīng)涵蓋物業(yè)服務(wù)事項等“四公開一承諾”信息，確定對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。
目前，中山正在推動《中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定（草案）》的落地，未來包括公共收益管理在內(nèi)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)管理將有法可依。
花錢流程
業(yè)主大會約定怎么花
根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局上月發(fā)布的《關(guān)于做好住宅小區(qū)公共收益管理的通知》（以下簡稱《通知》），公共收益的支出有確定的流程可以參考執(zhí)行。
業(yè)主大會的決定、小區(qū)管理規(guī)約或公共收益管理規(guī)約是小區(qū)公共收益支出的合法依據(jù)?！锻ㄖ诽峁┲猩绞凶≌^(qū)公共收益管理規(guī)約示范文本。
未制定公共收益管理規(guī)約或制度的住宅小區(qū)，可通過業(yè)主大會表決，采用由社區(qū)/業(yè)委會+物業(yè)服務(wù)企業(yè)在審核支出依據(jù)后“雙簽”轉(zhuǎn)賬的形式使用公共收益，未成立業(yè)委會的由社區(qū)審核。
記者觀察
透明管理激活社區(qū)內(nèi)生動力
小區(qū)“錢袋子”是否能管得好、用得好，關(guān)乎業(yè)主居住體驗的好壞，也檢驗著一個個小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，更是居民參與共建共治共享結(jié)果的體現(xiàn)。
為提升人們的居住幸福感，中山多部門就“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”具體實事，以常態(tài)化、精準化監(jiān)督推動各方責任落實，健全“部門聯(lián)動、多方參與、共建共治共享”的長效治理機制，不斷提升小區(qū)治理規(guī)范化水平。
2025年，在市紀委監(jiān)委的監(jiān)督指導(dǎo)下，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局深入開展群眾身邊不正之風和腐敗問題集中整治，針對群眾反映強烈的物業(yè)侵占公共收益等突出問題，多方聯(lián)動，督促全市物業(yè)領(lǐng)域退還、分配公共收益共計394.42萬元，惠及業(yè)主2萬余人，獲得群眾高度肯定。
在這個過程中，不少小區(qū)實現(xiàn)了“資金源于業(yè)主、用于業(yè)主”的良性循環(huán)，業(yè)主滿意度和參與意識顯著增強。這些小區(qū)構(gòu)建起數(shù)據(jù)可查、流程規(guī)范、業(yè)主參與的制度化治理模式，有效激活了社區(qū)內(nèi)生動力，為破解住宅小區(qū)公共收益管理難題提供了務(wù)實可行的實踐樣本。
“十五五”規(guī)劃建議提到，要實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。深化小區(qū)基層治理是良方，“人民小區(qū)人民治、小區(qū)治理為人民”，相關(guān)方可以推動搭建小區(qū)公共事務(wù)協(xié)商平臺，建立群眾訴求及時解決機制。同時，相關(guān)部門還應(yīng)繼續(xù)加強物業(yè)服務(wù)信息公開，規(guī)范管理公共收益，進一步提升群眾獲得感和幸福感。
編輯? ?張倩? 二審? 朱暉? 三審? 向才志
