前段時(shí)間有觀點(diǎn)稱(chēng)，中山近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升，“高房?jī)r(jià)”成為經(jīng)濟(jì)下行的“罪魁禍?zhǔn)住?。這其實(shí)失之片面。由于深中通道的存在，外界對(duì)中山城市發(fā)展預(yù)期向好?！芭R深效應(yīng)”一定程度拉升了房?jī)r(jià)，是可以理解的，并非中山獨(dú)有。
不過(guò)，在當(dāng)今中山披荊斬棘、重振虎威的特定歷史階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)做好穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”變得尤為重要。保持房?jī)r(jià)的相對(duì)“洼地”，發(fā)揮宜居優(yōu)勢(shì)，有助于吸引資金、人才源源不斷涌入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
01
首先回到事實(shí)。中山的房?jī)r(jià)是否已經(jīng)過(guò)高？
為了便于比較，本文數(shù)據(jù)均引用中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)。2019年11月，中山二手房均價(jià)為12234元/㎡。在大灣區(qū)橫向比較，中山房?jī)r(jià)排在第六位，低于廣深和珠海、佛山、東莞，但高于惠州、江門(mén)、肇慶。從全國(guó)范圍來(lái)看，中山房?jī)r(jià)排在第48位，和南寧、唐山、泉州、太原等市相當(dāng)，比中山的GDP總量（約第60位）要高出一些?？傮w而言，中山的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)“過(guò)高”的苗頭，必須引起高度重視。
02
從人口吸引力來(lái)看，中山房?jī)r(jià)水平已經(jīng)很難大量吸引人口流入，要打贏“搶人大戰(zhàn)”，靠低房?jī)r(jià)效應(yīng)“不夠用”了。
過(guò)去30年，中山常住人口從未出現(xiàn)下跌。從1990年的124.9萬(wàn)，到2010年突破300萬(wàn)人口。但到了2018年底，常住人口卻僅有331萬(wàn)，8年來(lái)人口增長(zhǎng)非常緩慢。2018年，中山常住人口增長(zhǎng)5萬(wàn)，遠(yuǎn)低于珠海的12.5萬(wàn)，佛山的24.9萬(wàn)。
當(dāng)前，隨著“地隨人走”政策落地，各大城市的“搶人大戰(zhàn)”已經(jīng)爆發(fā)，做大城市人口規(guī)模，創(chuàng)造人口紅利成為共識(shí)。現(xiàn)在，中山仍有一定的優(yōu)勢(shì)。2018年，中山居民人均可支配收入46865元，比佛山、珠海略低，已經(jīng)是相當(dāng)發(fā)達(dá)的水平。從房?jī)r(jià)收入比上看，中山更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳、珠海。
這也是為什么，中山必須hold住房?jī)r(jià)相對(duì)“洼地”的優(yōu)勢(shì)，完善配套政策，以持續(xù)吸引人口流入。
03
不過(guò)，中山房?jī)r(jià)除了要重視“過(guò)高”的問(wèn)題，也有必要審視和思考“過(guò)低”的現(xiàn)象。
過(guò)去5年，放眼整個(gè)大灣區(qū)，有一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：房?jī)r(jià)漲幅最高的區(qū)域在中山（民眾），最低的區(qū)域也在中山（古鎮(zhèn)）。在深中通道利好刺激下，東部南朗、火炬區(qū)，港口、民眾等鎮(zhèn)區(qū)，都出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅上漲。尤其是基數(shù)較低的民眾鎮(zhèn)，5年漲幅高達(dá)222.1%。南朗漲幅也達(dá)到了152%，與深圳南山區(qū)相當(dāng)。
但這難以掩蓋一個(gè)現(xiàn)象：部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，樓市明顯異常，漲幅反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均值。比如中山經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)鎮(zhèn)小欖，5年來(lái)房?jī)r(jià)平均漲幅僅45.6%，相差甚遠(yuǎn)。更別提燈都古鎮(zhèn)，5年來(lái)房?jī)r(jià)平均只漲了12.3%。背后，無(wú)疑折射了產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)型困境。
這樣的“冰火兩重天”，也恰似當(dāng)下的中山，巨大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。中山重振虎威，迫在眉睫的是產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)型與振興，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)系于東部最有希望的那一片土地。
04
樓市分化的背后，是經(jīng)濟(jì)格局的“大洗牌”。
在大灣區(qū)，有一個(gè)區(qū)域和中山東部樓市很像：東莞的臨深片區(qū)。民眾、南朗、東區(qū)、港口的漲幅和規(guī)律，和東莞的寮步、大嶺山、鳳崗非常類(lèi)似，都是受到深圳輻射最直接的地區(qū)。
正是依托這一片區(qū)，東莞謀劃建成了松山湖，承接深圳溢出的產(chǎn)業(yè)、人口資源，吸引了華為、大疆等最牛的企業(yè)入駐。在深中通道開(kāi)通后，中山絕不應(yīng)成為下一個(gè)“惠州”——房子多得賣(mài)不掉，價(jià)格也起不來(lái)，只是度假和休閑的去處。中山應(yīng)向東莞取經(jīng)，做深圳的“產(chǎn)城”，而不僅僅是“睡城”。
東莞吸引華為，顯然不全是靠低房?jī)r(jià)。還有“世界工廠”發(fā)達(dá)的制造能力，充沛的人力資源，以及不遜色于深圳的政務(wù)服務(wù)能力。
關(guān)鍵的“勝負(fù)手”，仍然在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
因此，中山需要一邊戒除過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的問(wèn)題，另一方面，也要充分發(fā)揮房?jī)r(jià)“洼地”效應(yīng)，建設(shè)宜居環(huán)境，吸引人才人口、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。讓房地產(chǎn)服務(wù)于中山振興發(fā)展大局，才是題中應(yīng)有之義。
（作者簡(jiǎn)介：黃怡，2009—2011年就職于南方都市報(bào)中山新聞部，現(xiàn)供職于財(cái)經(jīng)新媒體智谷趨勢(shì)，任樓市主編。）
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◆文/黃怡
◆編輯：藍(lán)運(yùn)良
◆編審：岳才瑛
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